2025.08.12スタッフブログ

土壌汚染リスクのある土地を売却する前に解体すべき？

土壌汚染リスクのある土地を売却する前に解体すべき？

解体工事と土壌汚染調査

土地の売却を検討している方にとって、「土壌汚染の可能性がある」と聞くと、つい不安になってしまうかもしれません。
特に、古い建物や工場跡地を所有している方は、「解体工事をした方が売りやすいのか？」「土壌汚染調査は必要なのか？」などの疑問を抱くこともあるでしょう。

ここでは、土壌汚染リスクのある土地を売却する前に、解体工事をすべきかどうかを判断するためのポイントをわかりやすく見ていきたいと思います。。

土壌汚染リスクのある土地とは？

「土壌汚染リスクがある土地」とは、過去の利用歴や周辺環境から、地中に有害物質が残っている可能性がある土地のことを指します。
たとえば、以下のような経歴があるとリスクが高いとされます。

・ガソリンスタンド、クリーニング工場などの事業所があった

・金属加工・化学薬品を扱う工場があった

・農薬を大量に使った農地だった

・廃棄物が埋まっていた履歴がある

地歴調査（ちれきちょうさ）でそのような事実が確認されると、土壌汚染の疑いが強まります。

土壌汚染があると売却にどんな影響がある？

土壌汚染のある土地、または土壌汚染の可能性が高い土地は、売却に以下のような支障をきたす場合が考えられます。

・買主が敬遠する、もしくは値引き交渉される

・土壌汚染調査・土壌汚染対策の責任を問われることがある

・不動産取引で瑕疵担保責任を負う可能性がある

・行政指導や指定により自由な土地利用が制限される

つまり、土壌汚染が「不動産価値」に大きな影響を及ぼす可能性があります。

土壌汚染が疑われる土地の特徴とは

解体工事を検討する前に、まず「自分の土地が土壌汚染リスクがあるかどうか」を判断する必要があります。
以下のような特徴がある場合は、土壌汚染の疑いが強まります。

・地中から異臭がする

・地面の一部に変色や沈下がある

・地中から古い廃材やタンクが出てくる

・過去に油や化学物質を使っていた業種の建物がある

これらの兆候がある場合は、解体工事の前に専門の業者に土壌汚染調査を依頼することをおすすめします。

土壌汚染の有無はどう調べるのか

土壌汚染の有無を確認する方法は主に以下の3段階です。

（1）地歴調査（書類・記録の確認）

土地の履歴から土壌汚染の可能性を評価します。

（2）表層・ボーリング調査

実際に土壌を採取して化学分析を行います。

（3）行政による指定

土壌汚染が確認された場合、「要措置区域」などに指定されることがあります。
土壌汚染調査は売主の責任で行われることが多く、費用負担も基本的には売主側になります。

 解体工事を先にするメリットとデメリット

ここからは、解体工事を先にするメリットとデメリットを見ていきたいと思います。

メリット

・土壌の状況が明確になり、買い手に安心感を与える

・更地化により土地活用のイメージがしやすくなる

・建物内や地下の汚染物質を早期に発見できる

デメリット

・解体費用が先行して発生する

・汚染が発覚した場合、売却のタイミングが遅れる

・「売れなかったら…」というリスクを抱える

売却前に解体工事をするかどうかは、土地の立地や需要、土壌汚染の可能性の高さなどを踏まえて慎重に判断する必要があります。

売却前に解体することで買い手が見つかりやすくなる？

実際、不動産市場では「建物付き土地」と「更地」では、更地の方が売れやすい傾向にあります。
更地の方が売れやすい理由としては、以下のようなことがあげられます。

・購入者が自由に建物を建てられる

・解体工事の費用が不要なので、予算が立てやすい

・土壌汚染の有無が事前に明らかになることで安心感がある

ただし、地域や状態、条件などによっては「古家付きのまま売った方が需要がある」ケースもあります。

まずは、信頼できる解体業者や調査会社、不動産会社へ相談してみることが第一歩です。

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